Lee & Bronski는 고객에게 소위 "분할 투자"를 통해 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공하려고 합니다.
우리의 목표는 자산을 토큰화하여 다음과 같은 소매 투자자에게 다양한 혜택을 제공하는 것입니다.
- 전역 액세스
- 즉시 투자 포지션 입력
- Lee의 토큰 환매 & 재판매 목적의 Bronski
- 화이트리스트 P2P 거래를 통한 즉각적인 결제
- 거래 수수료 최소화
- 임대, 판매 또는 개조 중인 자산의 토큰화된 지분을 기반으로 하는 수익 창출
- 다양한 지역 및 유형(주거, 산업, 상업)의 부동산 포트폴리오를 다각화하여 위험 감소
정의
토큰화는 금융 산업에서 빠르게 발전하고 있는 분야로 실제 증권이나 자산을 기반으로 하는 디지털 토큰 형태의 투자를 가능하게 합니다. 이 문서의 목적을 위해 “토큰화”는 블록체인 기술을 사용하여 기존의 비디지털 증권을 디지털 형식으로 이동하는 프로세스에 대한 일반적인 설명으로 사용됩니다. "토큰화된 증권"은 증권의 특성과 기능을 가진 디지털 투자 상품을 설명하는 데 사용됩니다. "보안 토큰"은 토큰화된 증권이 투자자에게 발행되는 형식을 설명하는 데 사용됩니다.
토큰화의 핵심에는 승인된 이해 관계자 네트워크에서 동일한 데이터 사본을 보호하는 일종의 분산 원장인 블록체인 기술이 있습니다. 중앙 집중식 데이터베이스와 달리 블록체인에 저장된 데이터에는 단일 장애 지점이 없으며 데이터에 대한 무단 액세스 또는 변경이 거의 불가능합니다. 블록체인 기술의 안전하고 불변의 특성을 활용하는 토큰화는 안전한 거래 기록과 신속한 결제 프로세스를 통해 디지털 부분 소유권을 용이하게 합니다.
토큰화는 부동산 부문에서 빠르게 주목을 받고 있으며 기존 부동산 기관은 기술 제공업체와 협력하여 부채 또는 자본의 토큰화를 모색하고 있습니다. 점점 더 많은 기술 기반 부동산 프로젝트가 실현됨에 따라 양질의 부동산 자산에 대한 투자자의 접근성이 높아짐에 따라 부동산 투자가 활성화될 것으로 기대합니다. 기술 제공업체는 차례로 기존 부동산 이해 관계자로 구성된 확장 네트워크의 재정적 전문성뿐만 아니라 고품질 자산 생성의 이점을 누릴 것입니다.
토큰화의 일반적인 이점
분수화
전통적으로 대규모 선행 자본 요구 사항이 있는 자산의 경우 토큰화는 자산에 대한 지분을 더 넓은 투자자 풀에 걸쳐 보다 쉽게 분할할 수 있게 하여 자산에 대한 액세스를 민주화함으로써 투자 진입 장벽을 낮춥니다. 부분 소유권은 블록체인의 디지털 회원 등록부(ROM)에 의해 안전하게 관리됩니다. 새로운 금융 상품은 이전에 접근할 수 없었던 투자 기회에 대한 접근 프리미엄이 포함된 수수료 구조로 더 낮은 단위당 비용으로 더 많은 투자자 풀에 배포될 수 있습니다.
운영 효율성
스마트 계약은 규정 준수 확인, 투자자 화이트리스트 및 배당금 분배를 포함한 발행 후 문제와 같은 프로세스의 자동화를 촉진하는 블록체인에서 프로그래밍 가능한 작업입니다. 스마트 계약은 또한 고유한 품질을 가진 토큰 프로그래밍을 가능하게 하여 상대적으로 낮은 운영 비용으로 토큰화된 자산에 대해 각 주식 클래스의 특성과 사용자 정의 가능한 수수료 구조를 생성할 수 있습니다.
정산 시간 단축
토큰화된 제품의 거래는 전통적인 금융 거래를 결제하는 데 때때로 며칠 또는 몇 주가 소요되는 것과 달리 거의 즉시 결제할 수 있습니다.
데이터 투명성
분산 원장 기술인 블록체인은 단일 중앙 집중식 데이터베이스와 달리 데이터가 참여 노드 네트워크를 통해 분산되기 때문에 불변성과 사이버 공격에 대한 내성으로 알려져 있습니다. 블록체인에서 거래 정보를 추적하고 볼 수 있지만 블록체인 거래의 데이터 익명성은 암호화 해시에 의해 보존됩니다.
유연성
위의 요소는 투자의 유연성을 가능하게 합니다. 분할은 유연한 포트폴리오 구성 및 분산을 가능하게 합니다. 운영 효율성 및 결제 시간 단축으로 투자 이익을 더 빠르게 이전할 수 있습니다. 데이터 투명성은 투자 분석을 위한 업데이트된 정보를 제공합니다.
유동성
토큰화는 모든 거래가 디지털 ROM에 반영되어 투자자 간의 안전한 주식 이전을 가능하게 하여 유동성을 가능하게 합니다. 전 세계적으로 규제 체제가 디지털 증권 거래소를 수용하고 규제를 위한 프레임워크를 구축함에 따라 토큰화된 증권에 대한 글로벌 공개 시장 유동성도 순조롭게 진행되고 있습니다.
토큰화된 보안의 수명 주기
토큰화된 증권의 수명 주기는 크게 5단계로 나눌 수 있습니다.
01 초기 거래 구조화 단계에서 보안 토큰의 조건과 관련하여 중요한 결정이 내려져야 합니다. 거래 구조화는 사용된 기술에 관계없이 모든 증권 제공의 필수적인 부분입니다. 토큰화는 해당 법률 및 규제 요구 사항의 준수를 피하기 위한 방법이 아닙니다. 오히려 기술의 사용은 혁신적인 금융 솔루션을 가능하게 하는 운영 프로세스를 근본적으로 개선하기 위한 것입니다. 파란색으로 음영 처리된 다이어그램의 단계는 기술이 상당한 이점을 가져올 수 있는 단계입니다.
02 디지털화 단계는 전통적으로 종이나 문서 형태로 저장된 정보를 블록체인에 업로드하고 스마트 계약으로 코딩하고 보안 토큰을 발행하는 단계입니다.
03 1차 배포는 투자 자본과 교환하여 토큰을 투자자에게 배포하고 투자자의 정보를 디지털 ROM에 기록하는 과정입니다.
04 토큰화 후 관리에는 배당금 분배 및 주주 투표를 포함한 기업 활동 관리 프로세스가 포함되며, 이 중 대부분은 토큰에 코딩된 스마트 계약으로 자동화할 수 있습니다. 토큰화 후 관리는 토큰이 만기되거나 상환될 때까지 토큰 수명 동안 계속됩니다.
05 유동성 향상을 위한 토큰화의 가치가 실현되는 마지막 단계는 2차 거래입니다. 여기에서 토큰 소유자가 장외 거래 또는 거래소에서 다른 투자자와 토큰을 거래할 수 있습니다.
1단계: 거래 구조화
보안 토큰은 일반적으로 법인, 기업 또는 개인이 발행하며 소유권, 특정 금액의 상환 또는 미래 이익에 대한 권리와 같은 토큰 소유자가 지정한 권리를 제공합니다. 토큰화된 증권의 형태와 구조는 투자자가 기본 자산에 대해 갖는 권리와 의무와 궁극적으로 어떤 형태의 수익을 받을지 결정하는 데 중요합니다. 또한 토큰화된 증권에 대한 손익에 세금을 부과하는 방법을 분석하는 출발점이 될 것입니다. 또한 토큰화는 평가 프로세스에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 다시 보안 토큰의 거래 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 토큰화는 여전히 상대적으로 새로운 영역이므로 위의 문제에 대한 분석은 사례별로 수행되어야 합니다. 그러나 이는 기관 분석을 위해 토큰화된 증권의 거래 데이터가 축적됨에 따라 향후 변경될 수 있습니다.
구조가 다른 증권은 다양한 방식으로 토큰화의 이점을 얻습니다. 자산 소유자와 관리자는 토큰화 기술이 목적을 보완하고 유용성을 향상시킬 수 있는 방법을 평가하기 위해 증권 상품의 주요 목적과 구조의 기초가 되는 근거를 고려해야 합니다. 예를 들어 부동산을 담보로 한 채권은 부동산 사모펀드(PE)에 비해 만기가 비교적 짧다. 기존 발행과 비교할 때 토큰화된 채권 상품은 능률적인 운영과 쿠폰 배포와 같은 자동 발행 후 기업 활동 관리로 더 많은 이점을 얻을 수 있는 반면, PE 펀드는 유동성 증가로 상당한 추가 이점을 얻을 수 있습니다.
토큰화된 증권의 발행자는 또한 제품 구조에 포함할 관할 구역에 대해 정보에 입각한 결정을 내리기 위해 전문적인 조언을 구해야 합니다. 토큰화된 증권을 규율하는 규제 프레임워크는 관할 구역마다 다르며, 관할 구역마다 다른 조세 제도가 토큰화된 증권의 가격과 비용 효율성에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 발행자는 대상 투자자의 위치에 관한 조언을 구해야 합니다. 이는 토큰화된 증권의 마케팅 및 제공과 관련된 규제 고려 사항을 도입할 것이기 때문입니다.
소유권 일부를 통해 자산에 대한 지분을 광범위한 투자자들과 공유할 수 있으며, 보안 토큰의 프로그래밍 가능한 특성은 기술적으로 낮은 운영 비용으로 무제한 공유 클래스와 광범위하게 사용자 정의 가능한 수수료 구조를 가능하게 합니다. 이러한 새로운 옵션을 사용할 수 있으므로 발행자는 투자 자본 약정 수준 및 예상되는 유동성 수요를 포함하여 대상 투자자 기반을 명확하게 식별할 수 있습니다.
거버넌스
대부분 규제되지 않은 ICO(Initial Coin Offerings)를 통한 디지털 자산 파이낸싱의 첫 번째 물결과 달리 보안 토큰과 해당 토큰은 비즈니스 커뮤니티에 대한 규제 영향과 적용이 비교적 명확합니다. 규제 체제는 토큰 발행자, 서비스 제공자(예: 토큰 교환 운영자) 및 토큰 투자자에 대한 라이선스, 위험 모니터링 및 보고와 관련된 요구 사항을 수반합니다.
기존 규제 프레임워크에서 보안 토큰의 생성, 소유권 및 이전은 일반적으로 기존 증권과 유사한 방식으로 규제됩니다. 따라서 법적 소유권, 투자자 KYC(고객 알기) 절차를 포함하여 유사한 거버넌스 및 규제 고려 사항을 고려해야 합니다.
법적 소유권
기본 자산을 보유하는 데 필요한 자금 또는 신탁 구조를 설정하고 적절한 법적 문서를 통해 토큰 소유자에게 권리 및/또는 소유권을 부여합니다.
투자자 KYC &규정 준수 발행자, 투자자 및 기술 제공자가 현지 AML/KYC 요구 사항에 따른 토큰 소유자 및 서비스 제공자 모니터링을 포함하여 현지 규제 및 라이선스 요구 사항을 이해하고 준수하도록 합니다.
회계 회계 원칙에 따라 보안 토큰을 "금융 자산"으로 설명하기 위해 기본 자산의 성격을 명확히 하고, 그렇지 않으면 토큰은 "재고"로 자격이 부여될 수 있습니다.
투자 실사 기술 제공자의 배경을 포함하여 토큰화된 보안 뒤에 있는 시장 참가자 이해 토큰화된 보안을 뒷받침하는 자산과 보안 토큰에 첨부된 권리를 이해합니다. 및 발행, 유통 및/또는 교환 플랫폼을 통한 유가 증권의 발행 및 거래 흐름.
평가: 부동산 및 비즈니스
평가에는 많은 구성 요소가 있습니다. 임대 소득 또는 판매 수익을 창출할 수 있는 능력과 같은 기초 자산 또는 비즈니스의 미래 현금 흐름 생성 능력 외에도 거래 비용 및 시장 유동성을 포함한 다른 요소도 고려해야 합니다.
토큰화된 자산의 경우 기본 자산 또는 비즈니스의 핵심 현금 흐름 생성 능력은 변경되지 않습니다. 그러나 토큰화 프로세스는 비유동 자산의 유동성을 향상시키면서 특히 부분 소유권 및 2차 거래의 경우 거래 및 관리 비용을 크게 줄임으로써 가치를 창출할 수 있습니다.
관리 비용 절감의 가치
토큰화 프로세스는 자산 소유의 관리 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 내장된 스마트 계약을 사용하여 분기별 보고 또는 소득 분배와 같은 주기적인 관리 작업도 자동화할 수 있어 관리 및 규정 준수 비용을 더욱 절감할 수 있습니다. 부동산 자산이나 PE 펀드와 같이 수명이 길고 관리 활동이 잦은 자산은 토큰화를 통해 제공되는 비용 절감의 이점을 누리기에 특히 적합합니다.
유동성 프리미엄의 가치
유동성은 상당한 할인 없이 현금으로 쉽게 전환할 수 있는 자산의 능력입니다. Alibaba 또는 Apple과 같은 상장 기업의 주식은 유동성 금융 자산의 완벽한 예입니다. 투자자는 많은 지연이나 높은 수수료 비용 없이 상당히 쉽게 회사의 주식을 사고 팔 수 있습니다. 자산이 유동적이지 않은 경우 투자자는 자산을 즉시 구매하거나 판매할 수 없으므로 투자자가 구매를 결정한 시점과 거래가 종료되는 시점 사이에 가격 변동의 불확실성에 직면할 수 있습니다. 자산의 비유동성으로 인해 거래 비용도 상당할 수 있습니다.
대형 상업용 부동산은 각 부동산이 고유하고(표준화 부족) 대규모 선행 투자가 필요하기 때문에 비유동 자산의 좋은 예입니다. 이러한 투자는 거래 기간이 길고, 한번 투자하면 높은 거래 비용으로 인해 소유자가 자산을 장기간 보유하는 경향이 있습니다. 부동산 찾기에서 거래 종료까지의 일반적인 일정은 6개월에서 2년 사이이며 거래 수수료는 자산 가치의 1%에서 3%입니다.
대조적으로, 토큰화는 투자자에게 부분 소유권 및 후속 2차 거래에 참여할 수 있는 권리를 제공하는 데 시간과 비용이 크게 감소하기 때문에 단일 자산 또는 소규모 자산 포트폴리오의 소유자에게 이상적입니다.
1차 분배에 대한 섹션에서는 유동성 및 이에 따른 단일 부동산 자산의 평가가 토큰화에 의해 어떻게 영향을 받을 수 있는지 살펴보고 2차 거래에 대한 섹션에서는 사모 펀드 토큰화의 평가 고려 사항을 살펴봅니다.
과세
궁극적으로 부동산에서 가치를 창출하는 디지털 자산에 투자한다고 해서 해당 디지털 자산이 부동산 자체에 대한 직접적이고 부분적인 소유권을 법적으로 나타내지 않는 한 부동산의 직접 보유에 적용되는 일반 세금 규칙이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
보유된 디지털 자산이 회사의 주식이나 채권 또는 파트너십 지분과 같은 증권인 경우, 주식, 채권 및 파트너십 지분, 배당금으로 구성된 분배 판매에 대한 손익 과세를 규율하는 규칙 , 이자 및 파트너십 분배도 유사하게 적용되어야 합니다.
적용 가능한 규제 프레임워크가 디지털 형식의 소유권을 허용하는 경우 일반적으로 지역 세금 규칙이 전통적인 스크립 형식의 직접 소유권과 동일한 방식으로 적용될 것으로 예상됩니다(이것이 가능하지 않은 경우 신탁 또는 수탁자 유형 약정이 필요할 수 있음). 시행).
따라서 주식 또는 파트너십 지분이 디지털 형태로 보유되고 거래가 스마트 계약을 통해 이루어진다는 사실은 일반적으로 해당 지분 보유에 적용되는 과세 규정을 변경하지 않을 것으로 예상됩니다. 일부 관할 구역의 경우 세금 규칙이 매우 간단할 수 있지만 사실과 상황에 따라 세금 처리가 결정되는 다른 관할 구역의 경우 다른 결과가 발생할 수 있습니다.
2단계: 디지털화
토큰화는 부분 소유권을 가능하게 하고 비유동 자산에 대한 투자 진입 장벽을 낮추어 유동성을 확보합니다.
토큰화의 두 가지 핵심 구성 요소는 블록체인 기술과 스마트 계약입니다. 블록체인 기술은 별도의 이해 관계자가 다른 이해 관계자의 검증 없이는 변경할 수 없는 동일한 데이터 복사본에 안전하게 액세스할 수 있도록 하여 프로세스를 간소화하는 데 도움이 됩니다. 토큰화의 중심 데이터는 토큰화할 자산에 대한 디지털 ROM이며, 이는 완전한 소유권 기록으로 블록체인에 업로드됩니다.
부분 소유권 자체가 새로운 개념은 아니지만 블록체인에서 ROM을 유지 관리하면 디지털 ROM이 거의 즉시 업데이트될 수 있고 확인되지 않은 행위자의 무단 변경에 저항하기 때문에 부분 소유권 관리가 훨씬 더 효율적입니다. 각 거래는 암호화되어 블록체인에 기록되어 민감한 데이터를 추적할 수 있지만 스마트 계약으로 보호할 수 있습니다.
스마트 계약은 유동성 잠금 해제의 핵심인 프로그래밍 가능한 작업의 빌딩 블록을 형성합니다. 스마트 계약은 규제 요구 사항에 정의되고 개별 발행자가 설정한 조건에 의해 추가로 지정된 규정 준수 프로토콜, 실사, KYC 및 자금 세탁 방지(AML) 절차를 실행하도록 코딩됩니다. 스마트 계약은 또한 거의 즉각적인 거래 결제를 촉진하는 역할을 합니다.
블록체인의 불변 거래 기록과 스마트 계약으로 가능해진 고도의 자동화는 투자에 필요한 프로세스 최적화와 효율성을 제공합니다. 투자 라이프사이클 전반에 걸쳐 프로그래밍할 수 있는 기타 조치에는 배당금 분배 및 주주 투표 보유와 같은 투자자 및 기업 활동 관리가 포함됩니다.
기술을 통해 부분 소유권을 디지털 기록으로 안전하게 관리하고, 투자자 실사 및 규정 준수 프로토콜을 자동화하고, 거래 결제를 디지털 방식으로 완료할 수 있습니다. 이러한 변경 사항의 누적 효과는 이전에 비유동성 자산을 거래하는 것과 관련된 시간 및 경제적 비용을 크게 줄이는 것으로 자산 소유자와 투자자 모두에게 잠금 해제된 유동성을 제공합니다. 전 세계의 규제 체제가 이러한 기술 발전을 충족시키기 위해 진화함에 따라 토큰화된 자산에 대한 2차 시장 거래가 번창할 것입니다.
3단계: 1차 배포
예: 부동산을 직접 보유하는 회사의 주식
개별 부동산 자산에 대한 투자 비용은 매우 높으며, 종종 일반 투자자에게는 감당하기 힘든 상당한 선행 자본 요구 사항을 수반합니다. 최근까지 부분 소유권 개념은 투자자가 부동산 자산 포트폴리오에 대한 부분 소유권 지분을 획득할 수 있도록 하는 부동산 투자 신탁(REIT)의 형태로 이러한 진입 장벽을 해결하기 위해 사용되었습니다.
토큰화는 이 모델에서 몇 가지 측면에서 향상됩니다. 이는 부분 소유권의 구현 및 관리를 용이하게 하고 소유권 이전 및 결제 문제를 단순화합니다.
토큰화는 이전에 접근할 수 없었던 투자 기회에 대한 접근 프리미엄과 이전에 비유동성 자산에 대한 감소된 유동성 프리미엄을 포함하는 맞춤형 수수료 구조를 가능하게 합니다.
단일 자산 자산에 대한 전통적인 투자와 비교할 때 사모 펀드로 분배를 위해 토큰화된 건물은 더 낮은 단위 비용으로 더 많은 투자자 풀에 분배될 수 있습니다.
개별 자산을 토큰화하기 위해 해당 자산의 소유권은 SPV(특수 목적 차량)가 보유합니다. 토큰화 소프트웨어는 블록체인에서 SPV(및 자산)의 완전한 소유권을 기록하는 디지털 ROM을 생성하는 데 사용됩니다. 스마트 계약은 소유권 조건을 반영하도록 코딩되며 토큰은 SPV(및 이에 따른 자산)의 부분 소유권을 나타내는 투자자에게 발행됩니다. 각 투자자의 부분 소유권은 디지털 ROM에 기록되고 스마트 계약은 배당금 분배 및 주주 투표를 포함한 특정 기업 관리 활동을 자동화하도록 코딩됩니다.
토큰화된 단일 부동산 자산의 평가
토큰화된 자산은 기존 자산과 동일한 현금 흐름 생성 능력을 갖습니다. 또한 토큰화는 자산의 유동성을 높이고 투자와 관련된 거래 비용 및 관리 비용을 줄임으로써 가치를 추가합니다. 투자자가 자산을 평가할 때 이러한 모든 이점을 고려해야 합니다.
토큰화는 투자자에게 부분 소유권 및 후속 2차 거래에 참여할 수 있는 권리를 제공하는 데 시간과 비용이 크게 감소하기 때문에 단일 자산 또는 소규모 자산 포트폴리오의 소유자에게 이상적입니다.
완전히 새로운 토큰화 워크플로의 초기 설정은 프로젝트의 복잡성에 따라 약 2~3개월이 소요될 것으로 예상할 수 있습니다. 투자자의 초기 검증 및 온보딩에도 추가 시간이 필요합니다.
그러나 초기 토큰 발행 후 KYC 및 AML을 포함한 대부분의 투자 절차가 토큰화 프로세스에서 자동화되기 때문에 분할된 소유권 지분은 지정된 네트워크 또는 시장 내에서 쉽고 효율적으로 거래될 수 있습니다.
기존 금융 거래에 비해 토큰화로 인한 시간 절약은 부동산에 대한 부분 소유권과 관련된 거래의 경우 6개월에서 1년 사이입니다. 2차 거래 비용은 전통적인 부동산 거래 비용의 일부일 것입니다.
자산을 직접 보유하는 회사의 토큰화된 주식에 대한 과세
홍콩에 기반을 둔 기업 투자자가 디지털 토큰 형태로 소유권이 표시되는 케이맨 제도 법인 및 납세자 회사의 신주를 구독하는 것과 관련된 가상 사례를 살펴보겠습니다. Cayman 회사는 차례로 호주 회사의 신주를 청약하기 위해 받은 현금을 기부합니다. 그러면 호주 회사는 호주 부동산을 구매하고 다른 자산은 보유하지 않습니다.
이 경우 자산은 Cayman 회사의 토큰화된 주식으로 구성되므로 일반 Cayman 및 호주 세금 규정이 적용될 것으로 예상됩니다. 토큰화된 주식 판매에 대한 세금과 관련된 Cayman 및 호주 규정은 간단해야 합니다. 케이맨 제도 세금은 없지만 홍콩 투자자의 이익에 대해 30%의 호주 세금이 부과됩니다. 호주는 가치의 50% 이상이 세계 어느 곳에서나 위치한 주식 판매에 대한 이익에 세금을 부과하기 때문입니다. 매각되는 주식의 상당 부분이 호주 부동산에 귀속됩니다.
홍콩 이윤세 관점에서 조세 처리는 더 많은 고려가 필요합니다. 예를 들어 거래 이익을 취하면 홍콩에서 수행되는 거래 또는 사업에서 홍콩에서 발생한 이익에 대해 이윤세가 부과됩니다. 이것은 아래 거래에 대한 섹션에서 더 논의될 것입니다.
4단계: 토큰화 후 관리
토큰화 후 관리에서 스마트 계약은 배당금 분배 및 주주 투표를 포함한 자동화된 기업 활동 관리 프로세스를 시행합니다. 스마트 계약은 또한 토큰 전송의 신속한 결제를 촉진합니다. 발행자는 토큰 전송이 완료되기 전에 자동화된 제한을 통과한 투자자의 최종 승인 또는 거부를 제어합니다. 보안 토큰의 수명 동안의 모든 거래는 블록체인에 불변으로 기록됩니다.
예: 부동산 담보 채권
부동산을 담보로 하는 채권은 고정수익 투자나 대출로 일반적으로 상대적으로 안정적인 수익률을 제공합니다.
토큰화는 채권의 디지털 발행, 거래 및 관리에 블록체인 기술을 사용하여 채권의 수명 주기 동안 발생하는 많은 비용을 합리화하고 낮추어 채권 발행 비용을 크게 줄일 수 있습니다.
회사 정보가 블록체인에 기록된 후, 스마트 계약은 채권 발행 조건으로 코딩됩니다. 투자자는 채권의 디지털 표현인 토큰으로 발행됩니다.
스마트 계약으로 결제, 거래, 발행 후 쿠폰 결제가 가능합니다.
5단계: 2차 거래
토큰화의 가장 중요한 이점 중 하나는 2차 시장 거래를 통해 유동성을 가져올 수 있다는 것입니다. 부동산은 전 세계적으로 매력적인 자산이며 특히 아시아와 홍콩에서는 더욱 그렇습니다. 거래된 REIT 상품에 대한 입증된 시장 선호는 부동산 투자 상품의 2차 시장 거래에 대한 수요를 보여줍니다. 부동산의 비유동성은 수요 부족 때문이 아니라 높은 자본 요구 사항, 긴 잠금 기간 및 힘든 거래 프로세스의 결과일 가능성이 큽니다.
REIT 투자의 단점은 REIT 포트폴리오 내 개별 자산에 대한 노출 재조정에 대한 통제력이 없다는 것입니다. 토큰화는 먼저 부분 소유권을 통한 접근성 문제를 해결한 다음 단일 부동산 자산에 대한 이러한 부분 지분의 신속한 결제 및 이전을 가능하게 하여 REIT 제품에서 사용할 수 없는 포트폴리오 구성의 유연성과 사용자 정의 가능성을 촉진합니다.
토큰화는 또한 더 다양한 부동산 자산에 대한 유동성을 촉진합니다. 예를 들어, 프로젝트 파이낸싱에 투자된 자본은 현재 장기간 잠겨 있으며 개발이 지연되면 막대한 손실이 발생할 수 있습니다. 프로젝트 파이낸싱을 위한 토큰화된 펀드는 2차 거래를 가능하게 하여 투자자가 펀드 기간이 만료되기 전에 투자를 종료할 수 있도록 하는 매력이 있습니다.
규제 환경: 보안 토큰의 2차 거래를 위한 플랫폼 운영-홍콩
거래 플랫폼에 대한 액세스는 전문 투자자로만 제한되어야 합니다. 운영자는 2019년 11월 SFC에서 발행한 "가상 자산 거래 플랫폼 운영자를 위한 라이선스 약관"을 준수해야 합니다. SFC의 유형 1(증권 거래) 및 유형 7(자동 거래 서비스) 규제 활동을 수행하려면 라이선스가 필요합니다. .
예: 부동산 사모펀드
부동산 펀드는 펀드의 중간 구조가 블록체인에서 디지털 ROM을 생성하는 초기 단계가 필요한 토큰화의 기술적 구현에 특히 적합하기 때문에 토큰화 분야에서 많은 주목을 받았습니다. 펀드에 대한 지분은 펀드의 기본 자산이 토큰화되었는지 여부에 관계없이 토큰화될 수 있지만 토큰화된 부동산 자산은 기본 가치 동인에 대한 직접적인 링크에서 추가 사용자 정의 가능성과 유연성을 제공할 수 있습니다. 펀드 수준에서 펀드 자체에 대한 지분의 토큰화는 특히 진입 장벽으로 작용하는 긴 잠금 기간과 높은 최소 투자 금액을 가진 사모 펀드의 경우 분할, 운영 효율성 및 유동성의 이점을 얻을 수 있습니다. .
파트너십 구조의 사모펀드(PE) 펀드에서 무한책임사원(GP)과 유한책임사원(LP)의 파트너십 이해관계는 토큰화의 혜택을 받을 수 있습니다. GP는 관리 목적을 위해 소유권의 일부를 유지하고 펀드에 대한 경제적 이익의 일부를 토큰화하여 GP가 추가 인수 또는 기타 비즈니스 목적에 사용할 수 있는 더 많은 자본을 갖게 됩니다.
펀드에 대한 LP 지분의 토큰화는 유동성을 가능하게 하여 펀드에 있는 기존 LP가 펀드에 대한 지분의 전부 또는 일부를 LP 토큰 전송 시 펀드의 디지털 ROM에 입력할 새로운 투자자에게 이전할 수 있게 합니다. 이는 포트폴리오 재조정을 원하는 투자자가 펀드에 보유하고 있는 이자를 다른 투자자에게 양도하고 펀드 기간이 만료되기 전에 현금화할 수 있음을 의미합니다. 이것은 부동산 펀드에 대한 투자에 매우 필요한 유연성과 유동성을 가져오고 더 많은 투자자 기반이 더 큰 유동성을 가진 시장에 참여할 수 있도록 합니다. 펀드 매니저의 경우, 장외 거래와 비교하여 토큰화된 펀드 지분의 경우 LP 간의 펀드 지분 이전을 촉진하는 것과 관련된 비용과 부담이 크게 줄어듭니다.
토큰화된 사모펀드 평가
시간 및 비용 절감의 이점은 (전통적으로) 매우 비유동적인 또 다른 자산 클래스인 PE 펀드에도 직접 적용됩니다.
전통적으로 투자자는 PE 펀드에 약정하면 최대 10년 이상 약정할 수 있습니다. 투자자가 PE 펀드의 기간이 끝나기 전에 투자를 종료해야 하는 경우, 투자자는 잠재적 구매자를 찾고 잠재적 구매자가 실사를 완료할 수 있도록 한 다음 PE 펀드에 대한 지분 매각에 대한 법적 문서. 이 과정은 6개월에서 1년 사이가 소요될 수 있으며 매도 투자자는 순자산가치(NAV) 할인으로 이자를 처분해야 할 것입니다.
비유동성 펀드 투자자를 위한 토큰화의 이점을 인식하여 미국과 유럽의 특정 PE 펀드는 이미 펀드에 대한 지분을 토큰화하기 시작했으며, 이를 통해 유한 파트너(LP)가 펀드 지분 소유권을 훨씬 더 효율적으로 거래할 수 있습니다.
가치평가 전문가들이 유동성 프리미엄이나 할인을 평가하기 위해 사용하는 방법 중 하나는 미리 정해진 기간 동안 가격 변동을 헤지할 수 있는 옵션을 구입하는 비용을 평가하는 옵션 가격 책정 모델입니다. 만기까지의 시간과 자산의 변동성은 옵션 가격을 결정하는 핵심 요소입니다.
예를 들어, 이 기간에 10%의 변동성이 예상되는 6개월 후의 주식 가격을 헤지할 수 있는 옵션은 현재 주가의 약 3%이며, 만기가 1년으로 늘어나면 옵션의 가격이 상승합니다. 현재 주가의 약 4.5% 수준이다. 토큰화 프로세스의 시간 절약 요소의 가치를 평가하기 위해 평가자는 거래 시간 동안 가격을 헤지하기 위해 브로커와 개인 계약을 체결하는 데 드는 비용을 고려할 수 있습니다. 표준 스톡 옵션을 사는 것과 비교할 때, 사설 헤지 계약은 가능하다면 거의 항상 훨씬 더 비쌉니다.
민간 기업이 상장되면 유동성 프리미엄은 10%에서 50% 사이가 될 수 있습니다. 그러나 현재 대규모 상업용 부동산이나 PE 펀드와 같은 토큰화된 자산의 대부분은 순자산이 높은 개인 또는 기관인 자격을 갖춘 투자자만 사용할 수 있습니다. 따라서 토큰화로 인한 추가 유동성 프리미엄은 여전히 기업의 IPO와 비교할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 블록체인 기술 및 토큰화와 같은 관련 응용 프로그램의 수용이 증가하고 토큰화된 자산에 대한 전 세계 정부의 규제 프레임워크가 발전함에 따라 이러한 자산의 유동성 프리미엄은 계속 증가할 것입니다.
사례 연구: 아시아 최초의 토큰화 펀드
2019년에 Sidley는 홍콩에 기반을 둔 펀드 매니저(매니저)에게 아시아 최초의 토큰화된 펀드(펀드)의 구조화 및 설립에 대해 조언했습니다.
펀드는 부동산 자산에 투자하는 대부분의 펀드와 유사하게 (i) 운용사가 투자의 취득, 가치 상승 및 처분을 위한 충분한 시간을 갖도록 하기 위해 긴 펀드 기간을 요구하는 비유동 자산에 투자합니다. 폐쇄형 구조, 즉 투자자는 펀드에서 이자를 상환하거나 인출할 권리가 없습니다.
이 펀드는 운용사가 동일한 종류의 비유동성 자산에 투자할 목적으로 설정하는 일련의 펀드 중 첫 번째 펀드이므로, 본 펀드는 한국에 소재한 분리 포트폴리오 회사(SPC)에서 최초의 분리 포트폴리오로 설정되었습니다. 일정한 시간과 비용 효율성을 제공하는 케이맨 제도.
보다 광범위한 투자자를 유치하기 위해 운용사는 기술 플랫폼을 사용하여 펀드의 지분을 100% 토큰화하여 2차 시장 유동성을 활성화했습니다.
펀드의 투자자는 ERC20 호환 디지털 지갑에서 디지털 토큰(펀드의 지분을 나타냄)이 발행됩니다. 투자자는 펀드 기간 동안 펀드에서 상환할 수 없지만 투자자는 기술 플랫폼의 스마트 계약에 포함된 이전 제한 사항을 준수하는 조건으로 2차 시장의 다른 투자자에게 토큰의 전체 또는 일부를 판매할 수 있습니다.
펀드의 회원 등록에는 펀드의 지분 소유권이 기록됩니다. 회원 등록은 관리자에 의해 장부 원장에 유지되고 기술 플랫폼의 블록체인 기반 원장에도 유지됩니다.
펀드의 획기적인 설립은 아시아의 다른 자산 관리자들이 펀드를 토큰화할 수 있는 길을 열었습니다. 펀드 매니저는 폐쇄형 펀드에 대한 투자를 더 넓은 범위의 투자자에게 더 매력적으로 만들 수 있는 분명한 이점 때문에 특히 시장의 폐쇄형 부문에서 토큰화를 수용할 것으로 예상됩니다.
도전과 기회
토큰화는 많은 장애물을 해결하고 부동산 투자에 대한 접근을 민주화할 것을 약속하지만 토큰화의 초기 단계를 감안할 때 고려해야 할 몇 가지 문제가 있습니다.
법적 및 규제적 불확실성
기존 자산 클래스와 달리 보안 토큰의 새로운 특성은 이 영역의 법률 및 규정이 확정되지 않았으며 법원 및 규제 당국의 테스트를 거치지 않았음을 의미합니다. 보안 토큰과 관련하여 전 세계의 다양한 규제 당국에서 일부 지침을 발표했지만 기술이 점점 더 수용되고 시장이 계속 발전함에 따라 법률 및 규정의 새로운 개발 및 변경 사항이 도입될 가능성이 있습니다. 또한 현재 토큰화 사용을 지지하거나 반대하지 않는 규제 기관 및 관할 구역이 앞으로도 계속 그렇게 할 것이라는 보장이 없습니다.
따라서 보안 토큰의 제안, 배포, 보유, 거래 및 관리에 대한 법적 및 규제적 요구 사항 및 제한 사항은 향후 변경될 수 있습니다. 이는 보안 토큰의 발행자와 투자자 모두에게 불확실성을 초래할 수 있으며, 이는 채택 및 2차 시장 유동성을 저해할 수 있습니다.
그러나 특정 관할 구역에서는 보안 토큰과 암호화폐를 구분한다는 점에 유의해야 합니다. 암호화폐와 보안 토큰의 근본적인 차이점은 가치가 도출되는 방식입니다. 부동산 증권 토큰의 가치 동인은 기본 부동산 자체에서 나오므로 부동산 증권 토큰의 가치는 암호 화폐의 가치보다 덜 변동적이고 쉽게 결정할 수 있습니다. 또한 보안 토큰은 일반적으로 암호 화폐가 규제되지 않거나 금지된 관할 지역에서도 기존 증권 규정의 범위에 속하므로 보안 토큰의 투자자는 암호 화폐의 투자자보다 더 나은 보호와 권리를 받을 수 있습니다.
기밀성
일반적으로 부동산 자금 및 거래는 본질적으로 기밀입니다. 그러한 프로젝트의 관리자와 참가자는 일반적으로 비공개 의무가 적용되는 제한된 수의 관심 있는 잠재 투자자를 제외하고 상업적 조건 또는 기타 민감한 상업적 정보를 공개하는 것을 원하지 않습니다. 예를 들어 기본 프로젝트가 상장 또는 규제 대상과 관련된 경우 이러한 기밀 유지가 규제 요건이 될 수도 있습니다.
역사적으로 부동산 거래와 펀드에서는 이러한 기밀을 유지하는 것이 문제가 되지 않았습니다. 왜냐하면 일반적으로 부동산 거래와 자금은 일반적으로 장기 락업의 대상이 되는 소수의 기관, 기업 및 고액 순자산 투자자에게만 제공되기 때문입니다. 프로젝트 기간 종료. 그러나 2차 거래를 위해 거래소에 상장될 수 있는 증권형 토큰의 경우 투자와 거래를 촉진하기 위해 더 넓은 범위의 잠재적 투자자에게 상업적으로 민감한 정보를 공개해야 합니다.
블록체인 기술로 가능해진 데이터 투명성과 금융 거래에 필요한 정보 프라이버시 간의 균형은 중요한 발전 영역이 될 것입니다. 공개 블록체인의 데이터 프라이버시는 한 당사자가 데이터가 무엇인지 공개하지 않고 상대방에게 특정 데이터에 대한 지식을 확인할 수 있는 영지식 증명과 같은 프로토콜로 보호될 수 있습니다. 추가 개발과 근면한 구조화를 통해 블록체인 프로토콜은 기밀 비즈니스 데이터를 공개하지 않고 불법적이거나 부적절한 정보 은폐로부터 이해 관계자를 보호하는 데이터 투명성을 가능하게 할 것입니다.
현재 유동성
토큰화의 가장 큰 약속 중 하나는 특히 전 세계 거래소에서 2차 시장 거래를 촉진하여 이전에 비유동이었던 자산에 유동성을 제공하는 것입니다. 유동성은 증권형 토큰 시장의 핵심 동인 중 하나가 될 것입니다. 그러나 기존 국제 거래소의 증권형 토큰의 유동성은 현재 상대적으로 낮아 토큰화의 잠재력이 아직 완전히 실현되지 않았습니다.
분할 부동산 투자 상품에 대한 2차 시장 수요의 부족은 2차 시장 유동성이 미래에 발전하지 못하는 결과를 초래할 수 있지만, 상장된 REIT의 성과는 이것이 사실이 아닐 가능성이 있음을 시사합니다. 예를 들어, 상장된 미국 REITs의 일일 평균 거래량은 미화 97억 달러입니다.
현재 낮은 수준의 유동성을 뒷받침하는 다른 요인은 의심할 여지 없이 규제의 명확성 부족으로 인해 시장에 대한 이해가 부족하고 보안 토큰의 2차 시장 거래를 촉진하는 데 필요한 인프라 개발을 촉진하는 규제 프레임워크가 없다는 것입니다. . 이와 관련하여 전 세계적으로 규제 기관은 최근 상당히 발전했습니다. 국제 증권 위원회(International Organization of Securities Commissions)는 2019년 5월 가상 자산 거래 플랫폼을 규제하기 위한 관할 구역의 주요 고려 사항 및 툴킷이 포함된 자문 보고서를 발표했으며 SFC는 2019년 11월 6일 가상 자산 거래 플랫폼에 대한 새로운 규제 프레임워크를 설정하는 입장 보고서를 발표했습니다. 이러한 및 기타 최근의 발전은 증권 토큰의 2차 시장 거래를 위한 규제된 거래소의 운영이 미래에 예상될 수 있음을 의미하며, 이는 토큰화된 증권의 2차 시장 유동성을 높일 것으로 널리 예상됩니다.
부동산 토큰화의 미래
지금까지 부동산 토큰화 프로젝트는 전통적인 비즈니스 모델을 기반으로 했으며, 이는 새로운 기술을 채택할 때 신중하게 예방해야 합니다. 토큰화와 관련된 기술 및 비즈니스 모델이 계속해서 성숙해짐에 따라 이 기술은 기존 비즈니스 운영을 개선할 뿐만 아니라 새로운 비즈니스 기회를 창출하는 데 사용될 수 있습니다. 토큰화는 가치 창출의 수단을 통합하고 다양한 이해 관계자의 이익을 일치시킬 수 있는 가능성을 제공합니다. 앞으로 토큰화는 직원 인센티브 프로그램, 임대 계약 및 공동 작업 공간에 적용될 수 있습니다.
결론
전통적인 부동산 투자에는 상당한 재정적 약속, 긴 프로세스, 과도한 서류 작업 및 고립된 정보가 포함됩니다. 토큰화는 부동산 거래에 운영 효율성과 정보 투명성을 제공하고 부동산 투자에 대한 분할 소유권 및 유동성의 추가 이점을 가져옴으로써 이러한 문제를 해결합니다.
기술의 채택은 부동산 생태계의 모든 이해 관계자에게 이익을 주고 촉진할 것을 약속합니다.
발행자의 관점에서, 분할화를 통해 더 많은 투자 자본 풀로 더 넓은 투자자 기반에 도달할 수 있으며 간소화된 프로세스와 자동화는 토큰화된 증권의 수명 주기에서 운영 비용을 절감합니다. 블록체인 기술에 의해 촉진되는 정산은 자산의 소유권 이전을 보다 빠르고 안전하게 하며, 소유권에 대한 불변 기록은 항상 블록체인에서 추적됩니다.
이전에 부동산 투자에 대한 높은 초기 자본 요건을 감당할 수 없었던 투자자를 위해 토큰화된 부동산은 처음으로 이 자산 클래스에서 접근 가능한 투자 기회를 제공합니다. 포트폴리오 다양화를 원하는 대규모 투자자의 경우 토큰화는 거의 즉각적인 결제로 맞춤형 포트폴리오 재조정을 용이하게 하므로 투자자는 토큰을 판매 또는 구매하여 특정 자산에 대한 노출을 조정하고 포트폴리오의 더 넓은 범위의 자산을 유연하게 관리할 수 있습니다. 부동산 및 스포츠 팀과 같은 이국적인 자산.
평가자, 감사자 및 중개인과 같은 기존 중개자는 권한이 없는 당사자에 대한 암호화로 민감한 정보를 보호함으로써 데이터의 정확성과 가용성을 높일 수 있습니다. 프로세스 자동화는 반복적인 작업을 제거하고 수동 오류를 최소화하여 시간과 경제적 자원을 확보하여 토큰화된 부동산 자산에 대한 거래 구조화의 부가가치 측면에 집중할 수 있습니다.
금융 상품에서 토큰화를 채택하는 것은 상대적으로 초기 단계이지만 전 세계 규제 기관과 규제 프레임워크는 이러한 새로운 금융 혁신의 지속적인 발전을 수용하고 촉진하기 위해 빠르게 적응하고 있습니다. 부동산 투자에서 토큰화의 광범위한 채택과 빠른 발전에 중요한 다음 단계는 기관의 참여와 비즈니스 프레임워크의 개발입니다. 기술은 필수 촉진자이지만 기술만으로는 결과를 결정할 수 없습니다. 토큰화의 약속된 이점이 완전히 실현되기 위해서는 지식, 경험 및 영향력을 가진 이해 관계자가 함께 협력하여 부분의 합보다 더 큰 생태계를 구축해야 합니다.
